佛山禅城法院发布物业案件《白书皮》

佛山禅城法院发布物业案件《白书皮》

指出近三年物业纠纷案件共1622件

其中超96%原告为物业公司

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小区物业管理既是市民关注的热点话题

也是城市基层治理普遍性难题

白皮书显示,近三年来

禅城的物业纠纷案件

占房地产纠纷案件的1/4

其中物管公司为原告的案件达到96.6%

值得注意的是

因新旧物业交接引发的

纠纷越发集中且数量激增

常见物业纠纷答疑

问:业主房屋财产被盗,能否成为拒缴物管费的理由?

答:原则上只要物业服务企业按物业服务合同提供了服务,业主或物业使用人就应按时缴纳物业服务费,至于其财产被盗,属另一法律关系,可另行起诉。

如业主或物业使用人认为物业服务企业未尽到管理义务而导致其财产被盗的,法院应审查物业服务企业是否存在管理瑕疵,可以根据瑕疵大小程度扣减部分物业服务费或免除违约金。

问:物业服务企业能否因业主欠费而擅自停水停电,停止小区的公共服务?

答:不可以。

基于小区公共利益保护考虑,物业服务企业不能因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同,供水供电合同的相对方是供水供电公司,根据合同权利义务一致原则,享有停水停电权利的是供水供电公司,而不是物业服务企业。

业主拖欠物业服务费,物业服务企业可以通过诉讼等方式进行催收,但不得擅自采取停水、停电等措施,因此造成业主损害的,业主可以请求物业服务企业停止侵害、赔偿损失。

问:物管公司在物业服务合同到期后拒绝“撤场”,能否取物业服务费?

答:分两种情况:

一是物业服务合同到期后,业主大会尚未选定新的物业服务企业提供物业服务,原物业服务企业继续提供服务的,则构成事实上的物业服务合同关系,物业服务企业可参照原物业服务合同的约定向业主主张物业服务费。

二是物业服务合同到期后,业委员要求物管公司“撤场”而物管公司拒绝退场的,应认定物业服务合同权利义务业已终止,物业服务费不予支持。

问:小区车辆丢失或毁损,物管公司是否需要担责?

答:《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第18条有明确规定。

具体分四种情况:物管公司对停车收取费用的,按照合同法规定,物管公司应当承担损害赔偿责任;物管公司没有收取费用,但采取发卡、登记等管理措施的,只要物管公司证明自己没有重大过失,则不承担损害赔偿责任;物管公司既没有收取费用,也没有采取发卡、登记等管理措施的,应根据物管公司是否尽到安全保障义务及其过错程度确定其应否承担赔偿责任及责任的大小;车辆所有人或使用人对车辆毁损、丢失也存在过错的,可减轻或免除物管公司的赔偿责任。

问:业主的房屋财产被盗,物管公司是否要担责?

答:对于该类型案件,应考虑物业服务企业是否尽到安全保障义务。

主要根据小区内的安全监控系统是否运作正常,安保人员是否巡逻到位,安保人员有否按照制度规定对小区出入人员进行登记或者实行刷卡出入等进行确定。

若物管公司没有尽到安全保障义务的,则应按照过错程度对业主的财物损失承担一定的赔偿责任。如果业主自身对财物损失有过错,应减轻物业服务企业的责任。

绝大多数案件物管是原告

从案件数量上看,2016年-2018年,禅城法院共受理涉房地产纠纷案件6699件,其中物业纠纷案件共1622件,几乎占据房产案件总量的四分之一,成为房产案件的主要类型之一。而从案件处理方式和效果上看,近三年禅城法院物业案件调解、撤诉、按撤诉处理共814件,调撤率为50.2%,以判决结案的案件数与以调撤结案的案件数大致相当。

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“物业案件绝大多数是因物业服务合同履行产生的纠纷,尤其是追缴物业费纠纷。”禅城法院民四庭相关负责人还表示,从案由来看,在1622件案件中,物业服务合同纠纷为1578件,业主撤销权纠纷为26件,其他案由18件。在诉讼主体中,物业服务企业作为原告的案件为1567件,业主或其他主体作为原告的案件为55件,分别占总数的96.6%、3.4%,物业服务企业无疑是物业案件中的“绝对主力”。

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新旧物业交接纠纷比重增加

《白皮书》对物业案件的基本特点、热点难点也进行了分析。《白皮书》指出,物业服务合同纠纷、业主撤销权纠纷为两大物业案件纠纷类型。在上述案件中,业主通常会在诉前或诉中通过微信群等方式沟通集结、抱团诉讼。但在物业服务合同纠纷案件中,因业主欠费情况基本属实,物业公司作为专业服务亦具备较强的证据意识及诉讼技巧,故而胜诉率较高。

《白皮书》还指出,除传统的物业服务企业追讨物业费的合同纠纷案件外,涉物业新型案件不断出现,如新旧物业交接、酬金制模式下业主起诉物业公司要求审计、业委会要求物业公司审计账目、交付经营性收入、物业服务纠纷与名誉权纠纷交叉等,审理难度大大增加。

“经分析近三年收案数据,因新旧物业交接引发的纠纷越发集中且数量激增。”禅城法院民四庭相关负责人还表示,由于新旧物业服务企业更换涉及小区业主的整体利益,争论激烈,加之社会法治进步、业主维权积极性提高,在新旧物业交接纠纷产生后,通过司法诉讼途径解决成为目前常用方式。

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针对新旧物业交接产生的问题,《白皮书》认为,该类问题重点是指定规范性程序标准文件,做到业主大会、业主委员会设立及选举规范,选聘物业服务企业流程规范,并倡导建立小区资产收益联合共管机制。

图表:来源于禅城区法院

编辑:广州日报全媒体中心编辑 谢馨

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